Der moderne Immobilienkredit: Wie die Bank an den Zinssklaven verdient

-

Ein Beitrag vom Bondaffen am 03.06.2015


Die Anfänge

Der Bondaffe sagt...Wie viel eine Bank an einem einzelnen Immobilienkredit verdient, wird wohl zu den am strengsten gehüteten Geschäftsgeheimnissen des Bankbetriebs überhaupt gehören. Zu unterschiedlich mögen die Konditionen und Bedingungen des einzelnen Vertrages sein, damit wird die Vergleichbarkeit schwierig. Andererseits ist Transparenz seitens der Bank gegenüber dem Kunden und der Öffentlichkeit weniger gewünscht, aber vielleicht wissen es auch die Banker selbst nicht genau.

Die ganz genauen Zahlen dürften eh nur einem überschaubaren Kreis aus den oberen Etagen bekannt sein, der Rest begnügt sich mit der Aussage „es sei eine Mischkalkulation“ und ist damit zufrieden. Diese Aussage verleiht Sicherheit. Für den Kunden werden extra Kennzahlen errechnet; sehr solide klingt z. B. der Ausdruck „effektive Verzinsung“ oder „Effektivzinssatz“, aber letztendlich verwirren diese Kennzahlen mehr, als dass sie aufklären. Die Finanzmathematiker in den Banketagen sind jedoch findig und im Erfinden neuen Kennzahlen, Messsystemen und Berechnungsmethoden sind sie allen voraus – wahrscheinlich auch der Finanzaufsicht.

Es zählt einzig das Kreditvolumen und der Gesamtumsatz, denn das Gesetz des ewig währenden Wachstums verlangt „Masse statt Klasse“. Es soll übrigens draußen in der freien Wirtschaft Handelsunternehmen geben, die machen zwar einen Riesenumsatz, aber keinen Gewinn. Gemäß dem Motto „Dieses Geschäft bringt keinen Gewinn, macht aber Spaß!“. Bei einer Bank ist das völlig anders, denn ihre Handelsware ist das Geld. Diese Ware unterliegt im weitesten Sinne keinem Verbrauch, keiner Abnutzung, keiner Reparatur. Ganz im Gegenteil, sie kommt gleichmäßig verteilt über einen geschlossenen Kreditvertragszeitraum zurück und bringt noch „Zusatzware in Form von Zinsen“ mit. Gerade dieser Effekt ermöglicht ein völlig neues Geschäftsmodell. Mittlerweile hat sich unsere Gesellschaft schon so daran gewöhnt, dass es nicht mehr hinterfragt wird – obwohl es wirklich interessant und spannend ist!

Es geht nur um die reinen Flows

Blicken wir wie gehabt auf die „Flows“, also die Geldflüsse, die in Form von Zins und Tilgung ge- bzw. erzeugt werden. Wie in meinem letzten Artikel erläutert besteht eine monatliche Rückzahlungsrate aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Dabei gibt es mit jeder Rate eine geringfügige Erhöhung des Tilgungsbetrages und eine Reduzierung des Zinsbetrages. Zum Ende der Kreditlaufzeit ist die monatliche Tilgung recht stattlich, der monatliche Zinsbetrag spielt keine bedeutende Rolle mehr.

Im angewandten Berechnungsmodell lässt sich recht einfach darstellen und erklären, wie viel an Zinsen und an Tilgung die Bank in einem angenommenen Zeitraum vereinnahmt hat. Diese Zahlen gewinnen an besonderer Bedeutung, wenn man die vereinnahmten Zinsen als jährlichen Zinssatz umrechnet und damit mit der Guthabenverzinsung der Einlagen vergleichbar macht. Dazu die bekannten Beispiele:

BEISPIEL #1:

  • Kreditbetrag in 1990ern: 100.000 EURO
  • Jährlicher Zinssatz: 6%
  • Jährliche Tilgung: 1%

Das macht 6.000 EURO Zinsen jährlich und 1.000 EURO Tilgung jährlich – insgesamt 7.000 EURO Belastung im Jahr – und ergibt eine monatliche Rate von 583,33 EURO. Die Laufzeit des Kredits beträgt bei dieser Konstruktion 390 Monate, das sind 32,5 Jahre.

Die Zinsflows: Nach 10 Jahren Laufzeit hat die Bank 56.343 EURO an Zinsen vereinnahmt, macht umgerechnet auf ein Jahr 5.634 EURO; die Restschuld des Kreditnehmers beträgt noch 86.494 EURO. Nach 30 Jahren Laufzeit hat die Bank 126.290 EURO an Zinsen vereinnahmt, macht umgerechnet auf ein Jahr 4.210 EURO; die Restschuld des Kreditnehmers beträgt noch 16.790 EURO.

BEISPIEL #2:

  • Kreditbetrag heute: 100.000 EURO
  • Jährlicher Zinssatz: 1,5%
  • Jährliche Tilgung: 1%

Das macht 1.500 EURO Zinsen jährlich und 1.000 EURO Tilgung jährlich – insgesamt 2.500 EURO Belastung im Jahr – und ergibt eine monatliche Rate von 208,33 EURO. Die Laufzeit des Kredits erhöht sich bei dieser Konstruktion auf insgesamt 733 Monate, das sind 61,1 Jahre.

Die Zinsflows: Nach 10 Jahren Laufzeit hat die Bank 14.218 EURO an Zinsen vereinnahmt, macht umgerechnet auf ein Jahr 1.421 EURO; die Restschuld des Kreditnehmers beträgt noch 89.314 EURO. Nach 30 Jahren Laufzeit hat die Bank 37.141 EURO an Zinsen vereinnahmt, macht umgerechnet auf ein Jahr 1.238 EURO; die Restschuld des Kreditnehmers beträgt noch 62.272 EURO.

In diesen beiden Beispielen sind die reinen Flows abgebildet. Der Einfachheit und Übersichtlichkeit halber bleiben Zinseszinseffekte oder Sondereffekte (wie z.B. Sondertilgungen etc.) vollkommen unberücksichtigt. Wir können also folgendes schlussfolgern, und dies wird im Vergleich zu anderen Berechnungsmodellen höchst interessant:.

  • einem Kreditzinssatz pro Jahr von 6,0% stehen Zinsflüsse in Form von Zinserträgen für die Bank von 5,63% nach 10 Jahren und von 4,21% nach 30 Jahren gegenüber
  • einem Kreditzinssatz pro Jahr von 1,5% stehen Zinsflüsse in Form von Zinserträgen für die Bank von 1,42% nach 10 Jahren und von 1,24% nach 30 Jahren gegenüber

EFFEKT-RUNDEN

BASIS-EFFEKT #1: Die Bank vereinnahmt bei den Zinsflows bei Immobilienfinanzierungen stets weniger, als bei der gängigen Zinsberechnungsmethode bei festverzinslichen Papieren errechnet wird. Dementsprechend ist die Kostenseite, also die Kundeneinlagenseite, zu kalkulieren.

BASIS-EFFEKT #2: Nehmen wir nun theoretisch an, nur ein einziger Einlagenkunde refinanziert den Kredit. Dieser eine Einlagenkunde müsste sich auf die Gesamtlaufzeit des Kredits festlegen, bis er seine Einlage zurückerhält. Die Bank erhält aber die Tilgungsrate und die Zinsen monatlich zurück.

FOLGE-EFFEKT #3: Nach der ersten Zins- und Tilgungsratenzahlung des Kunden hat die Bank wieder Geld im Betrieb, welches sie jetzt ohne Gegenfinanzierung durch einen Einlagenkunden wieder verleihen kann. Jetzt ist sie selber ihr eigener Einlagenkunde.

FOLGE-EFFEKT #4. Die Bank kann jetzt die eigenen vereinnahmten Zinsen aus der ersten erhaltenen Rate wieder verleihen.

FOLGE-EFFEKT #5: Da der erste Einlagenkunde sein Geld erst in 30 Jahren zurückerhält, verleiht sie dessen Geld, dass mit der ersten Tilgungsrate des Kredits hereingeflossen ist, noch einmal und stets wieder, wenn es als Tilgung zurückkehrt.

FOLGE-EFFEKT #6: Die Effekte #4 und #5 wiederholen sich daraufhin ständig und immer schneller. Im Laufe der folgenden Jahre verwässern sich alle Effekte mit der Folge, dass ein ursprünglicher Einlagenbetrag mehrfach verliehen wird (eine Bankeigenkapitalquote von 5% würde einem 20fachen Verleihvorgang entsprechen).

FOLGE-EFFEKT #7: Ab dem zweiten Verleihvorgang erhöht sich die Anzahl der Zinsflows aus den Verleihvorgängen, sprich den Krediten. Denen steht aber nur der erste Einlagenvorgang gegenüber. Daraus ergibt sich eine höhere Anzahl von Zinsflows (als Ertragskomponenten) aus den Krediten, aber nur ein einziger Zinsflow (als Kostenkomponente) für die erste Einlage.

Die ersten Knospen im Wachstum der wundersamen Geldvermehrungsmaschinerie

Natürlich gibt es nicht nur einen Einlagenkunden sondern Millionen „Original-Erst-Einlagenkunden“, die von den Effekten profitieren. Das Geld vermehrt dann sich von selbst. Die Grenzen verwischen, das Laufzeiten-Management der Einlagen und der Kredite wird angepasst und verändert sich. Man formuliert Leitsätze („Compliance“ würde man heute sagen) wie die „Goldene Bankenregel“, obwohl man bei Langfrist-Betrachtung nicht so recht daran glauben mag.

Bargeld wird unbedeutend am Gesamtgeldkreislauf, es entsteht ein moderner Buch- bzw. Elektrogeldkreislauf. Damit verwässert alles noch mehr, wird intransparent. Beachten Sie, das System verändert sich selbst über einem langen Zeitraum und Sie als Kunde merken es kaum. Das System wird ständig angepasst.

Es ist fatal. Der erste Anleger, der sein Geld auf die Bank bringt löst all diese Effekte aus. Viele Kleinanleger bringen viele Kleinbeträge zusammen, die in einem einzigen großen Kredit oder mehreren kleinen Krediten an Kreditnehmer ausgegeben werden. Was nach dem WK2 mit relativ wenigen Buchgeld-D-Mark in einem einfachen Banksystem begann, ist heute zu einem unüberschaubaren EURO-Buchgeld-Moloch mit Global-Player-Bankkolossen herangewachsen.

Der erste Guthabenzinssatz mit dem man das Geld in die Bank hineinzieht, nennt sich zwar Einlagenzinssatz, hat aber den Charakter eines Lockvogels. Das Bargeld muss in die Bank, denn sonst kann kein Buchgeld künstlich generiert werden. Zum Schluss – wie heute – kommt man noch auf die Idee, das Bargeld abzuschaffen. Denn das Bargeld hat in dieser Funktion (als Anlasser) seine „Schuldigkeit“ getan und wird nicht mehr gebraucht.

Damit ist zunächst der Grundstein für ein sich stetig anpassendes, sich aus sich selbst heraus veränderndes Schuldgeldsystem gelegt. Aber es wird noch viel besser und viel schlimmer. Wie, erfahren Sie im nächsten Teil der Serie.

DER BONDAFFE

***


Immobilien: Lebenslange Schuldsklaverei
Das gegenwärtige Niedrigzinsniveau ist für viele Menschen nur allzu verlockend den Traum von den eigenen vier Wänden Wirklichkeit werden zu lassen. „Kaufen statt mieten“, so lautet die oft gehörte Devise. Mit niedrigen Zins- und Tilgungsraten lässt sich die monatliche Kreditrate (Annuität) niedrig rechnen. Doch Vorsicht, man sollte die (Kredit-)Rechnung nie ohne den Wirt machen. Der Wirt heißt „Kreditlaufzeit“.
>>> weiterlesen


Insider-Informationen über Finanzen, Bankster und Raubrittertum
alle Artikel des Bondaffen


Alle Rechte der auf N8Waechter.net verwendeten Quellen liegen grundsätzlich bei den Verfassern der Originale.


N8Waechter Unterstützen Sie das kostenlose Angebot von n8waechter Kopie


Österreichische Schule für Anleger
Austrian Investing zwischen Inflation und Deflation. Auf den Finanzmärkten scheint der Wahnsinn zu regieren, und auch viele Anleger werden von Wahn und Angst getrieben. Das Finanzsystem steht vor einer großen Zerreißprobe. Welche neuen Wege durch das finanzielle Erbebengebiet zwischen den tektonischen Platten Inflation und Deflation gibt es für Kleinsparer, professionelle Investoren und Vermögensberater?
>>> die Antwort gibt es hier <<<


Das Ende des Scheins
Hier wird das Versagen moderner Wirtschaftstheorien und die Fehlerhaftigkeit mathematischer Modelle betrachtet. Es wird die aktuelle Finanzkrise analysiert und in eindringlichen Worten klargestellt, dass die Heilsversprechen von Papiergeld-Befürwortern fehlgeleitet und grundlegend falsch sind. Die gegenwärtige Krise ist die unvermeidliche Folge der ständigen Vermehrung von Fiatgeld. Die aktuelle Politik der beschleunigten Geldproduktion zur Stimulierung der Wirtschaft ist kontra-produktiv und wird zu einem vollständigen Zusammenbruch des Währungssystems führen. Warum sind viele Persönlichkeiten in den Finanzmärkten, den Medien und der Politik unfähig (oder unwillig), die grundlegenden Probleme des elastischen Geldes anzuerkennen?
>>> die Antwort auf diese Frage finden Sie hier <<<


Der grösste Raubzug der Geschichte
Herzlich willkommen auf einer spannenden Reise in die Welt des Wahnsinns, der Lügen, des Betrugs und der größten Kapitalvernichtung, die die Menschheit je erlebt hat. Vor unseren Augen findet der größte Raubzug der Geschichte statt, und wir alle sind seine Opfer. Die Reichen in unserer Gesellschaft werden immer reicher, während alle Anderen immer ärmer werden. Hier werden die Fragen gestellt: Wie entsteht Geld? Wie kommen Banken und Staat zu Geld? Warum ist das globale Finanzsystem ungerecht? Tragen tatsächlich nur die Banken die Schuld an der Misere oder müssen auch politische Entscheider zur Verantwortung gezogen werden? Warum steht das größte Finanzcasino der Welt in Deutschland und kaum jemand weiß darüber Bescheid? Ist der Euro nicht doch zum Scheitern verurteilt? Sind Lebens-, Rentenversicherungen, Bausparverträge und Staatsanleihen noch zeitgemäße Investments? Dienen Finanzprodukte dem Kunden oder nur der Finanzindustrie? Was bedeutet es, wenn ein Staat Bankrott geht? Wer profitiert von den Schulden unseres Staates? Kann ewiges Wachstum überhaupt funktionieren?
>>> diese und weitere Fragen werden hier beantwortet <<<


Die Geld-Apokalypse
In den letzten hundert Jahren ist das internationale Geldsystem schon drei Mal in sich zusammengebrochen, jeweils mit drastischen Folgen wie Krieg, Unruhen und massivem Schaden für die Weltwirtschaft. Doch der nächste Kollaps wird in der Menschheitsgeschichte seinesgleichen suchen. Der Anker der Weltwirtschaft, der amerikanische Dollar, ist in Gefahr und sein Untergang wird alle anderen Währungen in eine nie gekannte Katastrophe reißen. Währungskriege, Deflation, Hyperinflation, Marktzusammenbrüche, Chaos. Während die USA ihre langfristigen Probleme nicht in den Griff bekommt, trachten China, Russland und die ölreichen Nationen des Mittleren Ostens nach einem Ende der verhassten Hegemonialmacht. Es ist noch nicht zu spät, sich vorzubereiten.
>>> was Sie jetzt tun müssen, wird hier erklärt <<<


Preisblasen in Immobilienmärkten
Preisblasen in Wohnimmobilienmärkten sind ein immer wiederkehrendes Phänomen. Obwohl seit den 1990er Jahren in verschiedenen Ländern Anstiege von Immobilienpreisen beobachtet wurden, denen in der Regel ein dramatischer Preisverfall folgte, gibt es bisher wenige Erkenntnisse über den Verlauf solcher Entwicklungen. Läuft die Entwicklung von Preisblasen in Wohnimmobilienmärkten in bestimmten Phasen ab? Anhand welcher Indikatoren ließen sich diese Phasen frühzeitig identifizieren?
>>> die Antworten auf diese Fragen finden Sie hier <<<


Immobilien in Deutschland: Ein innovativer Finanzierungsansatz
Die vorliegende Untersuchung beschäftigt sich mit alternativen Formen der Finanzierung von Immobilien in Deutschland und stellt damit einen möglichen Ansatz dar, wie die sich abzeichnende Finanzierungslücke bzw. Kreditklemme in der Immobilienwirtschaft bewältigt werden kann. Investitionen in Immobilien zählen nach wie vor neben Aktien und Anleihen zu einer der beliebtesten und sichersten Kapitalanlagen der heutigen Zeit. Traditionell werden große Investmentvolumina durch eine hohe Fremdkapitalaufnahme bei den Banken finanziert. Durch die diversen Finanz- und Weltwirtschaftskrisen sind jedoch die Zugänge zu den Refinanzierungsmärkten beeinträchtigt, bis nahezu unmöglich geworden, was umgangssprachlich als sog. Kreditklemme bezeichnet wird. Die Relevanz des Themas stetig aufgrund von verschiedenen Faktoren an und führt zu einer zunehmenden Beachtung, Wahrnehmung und Suche von und nach alternativen Finanzierungsformen, die über die klassischen, lange Jahre bewährten Eigen- und Fremdkapitalfinanzierungen hinausgehen. Ob diese wirklich praktikable Alternativen darstellen, gilt es im Rahmen dieser Arbeit zu untersuchen.
>>> hier weiter <<<


Vermögen retten – in Silber investieren
Seit Ausbruch der Finanzkrise zweifeln immer mehr Anleger am System des Papiergeldes. Die gigantischen Schulden sowie die ins beinahe Unendliche gewachsene Geldmenge werden in einer Hyperinflation enden und damit unsere Geldvermögen vernichten. Welche Werte sind noch solide? Welche Anlageform erweist sich als »sichere Bank«? Ergreifen Sie eine seltene Chance und profitieren Sie direkt von der Anlageform, mit dem weltweit größten Potenzial und retten Sie Ihr Vermögen!
>>> wie das geht, erfahren Sie hier <<<


Der Goldkrieg
Warum haben sich mehrere US-amerikanische Spitzenbanker Anfang des Jahres 2014 nahezu gleichzeitig das Leben genommen? Warum wollen die USA das Regime in Teheran wirklich stürzen? Warum hat die neue Führung in der Ukraine im März 2014 als erste Amtshandlung das Gold ihres Volkes heimlich in die USA geschafft? Wo ist das Gold der Deutschen Bundesbank? Wie viel Gold existiert überhaupt auf Erden, und wer hat es? Und was haben Zentralbanken wie die Fed und die Bank of England damit zu tun?
>>> Antworten auf diese Fragen gibt es hier <<<


Handbuch für das Überleben in Krisenzeiten
Wir leben in einer Zeit der großen Krisen. Die Weltwirtschaft ist am Boden, das Vertrauen in die Finanzwelt ist erschüttert, die Ersparnisse sind nicht mehr sicher, der Arbeitsmarkt verschlechtert sich zusehends. Die Polizei befürchtet in deutschen Städten Unruhen und bürgerkriegsähnliche Zustände. Politiker agieren immer hilfloser angesichts der zunehmenden Probleme. Immer mehr Menschen hegen Zukunfts- und Existenzängste. Hier werden Ihnen die Kenntnisse vermittelt, die erforderlich sind, um sich rundherum selbst zu helfen.
>>> hier erfahren Sie mehr darüber <<<


BP-5 Notration
Das weltbekannte Produkt BP-5 wird seit vielen Jahren von Hilfsorganisationen, im Katastrophenschutz, bei Militär und Marine (Seenotration), im Expeditionsbereich und vor allem im Zivilschutz als Notverpflegung bzw. für die Lebensmittelbevorratung verwendet. BP-5 ist eine Art Müsliriegel, der hauptsächlich aus gebackenem Weizen besteht. BP-5 ist sofort verzehrfertig und muss nicht gekocht werden. Es schmeckt sehr gut (süß) und ist für jeden (auch Kleinkinder) bestens geeignet. BP-5 hat extrem hohe Nährwerte und eine Packung mit 500 g (2-Tages-Ration) entspricht 2.290 kcal.
>>> hier bekommen Sie das Langzeitlebensmittel <<<


FINCABAYANO500x100da

.

Aufrichtigen Dank an alle Unterstützer und Förderer dieser Netzseite!

Unterstütze den Nachtwächter

Werde ein Förderer des Nachtwächters

avatar
  Abonnieren  
Benachrichtige mich bei